Консультации

»»

Консультации

Большинство вопросов, связанных с нехваткой денег, срывом сроков, низким качеством объекта, редко являются следствием проблем, возникших непосредственно на самой строительной площадке. Строительные риски, которые повседневно приходится решать компании, Управляющей строительством, обычно являются заранее запрограммированными и уже заложенными на ранних стадиях развития проекта. Опыт компании «Метимарт» об этом свидетельствует.

Управление проектированием и строительством необходимо начинать не с выбора генподрядчика и не с того дня, «когда воткнули первую лопату», а гораздо раньше, - на этапе предпроектной подготовки проекта и разработки проектно-сметной документации. Специалисты компании «Метимарт» занимаются сопровождением работы проектировщиков, проверкой проектных решений и контролем результатов их работы. Данная важнейшая функция Технического заказчика позволяет минимизировать основные риски, связанные с получением непригодного к эксплуатации здания, с удорожанием и срывом сроков строительства.

Организация, планирование и управление строительством заключается в достижении планово-проектных параметров строительства и в контроле за недопущением дорогого некачественного долгостроя.

Последовательно и жёстко контролируются три ключевых параметра строительства: деньги, время, качество.

Лицо, представляющее интересы Инвестора и занимающееся сопровождением его проектов на всем протяжении их реализации (выпуск документации, проектирование и строительство), называется Техническим заказчиком. Он в ходе своей работы профессионально решает все возникающие вопросы технического и юридического характера.
Технический заказчик несет полную ответственность перед Инвестором за Техническую и экономическую сторону создания Объекта капитального строительства, начиная с этапа сопровождения выпуска документации быстровозводимого здания. За ним же закрепляется обязанность по отстаиванию финансовых интересов своего нанимателя. Отношения сторон регулируются договором, в котором указывается, на каких условиях происходит сотрудничество, а также какой объем ответственности принимает на себя каждая из сторон.

Среди обязанностей Технического заказчика одной из основных задач является проведение контроля выполнения обязательств субподрядных организаций. Он предполагает серьезные проверки каждого этапа, что позволяет обнаружить ошибки в проектной документации и нарушения в технологиях проводимых работ.Технический заказчик

К функциям Технического заказчика относится слежение за расходованием средств, которые Инвестор вкладывает в проект. Тут очень важно не допустить необоснованного перерасхода финансовых ресурсов.
Перечень услуг Технического заказчика очень широк, он включает в себя и сбор исходно-разрешительной документации при разработке проекта, и оформление разрешений при вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, Технический заказчик работает от самого начала реализации проекта до его полного завершения. По потребности он может производить и другие действия, например, подписывать договоренности с эксплуатирующими и ресурсоснабжающими компаниями.

Обобщенно можно сказать, что служба Технического заказчика решает следующие задачи:

производит сбор и подготовку исходно-разрешительных документов;
контролирует процесс разработки проекта;
организует различные экспертные проверки проектов;
оформляет разрешительную документацию на строительство быстровозводимого здания;
ведет технический надзор на строительном объекте;
вводит завершенные объекты в эксплуатацию.

Технический заказчик - ведущий организатор строительства

У многих сложилось неправильное представление о Техническом заказчике как о вспомогательной организации, которая может быстро и грамотно собрать пакет разрешительных документов, а также добиться нужных согласований. Однако на самом деле Технический заказчик - это надежный партнер и эксперт в следующих областях:

сопровождение выпуска требуемой градостроительной документации (СПЗУ, ГПЗУ) и максимизация ТЭПов будущего Объекта;
организация работ по сопровождению проектирования, прохождения экспертизы Проекта;
организация работ на стройплощадке;
контроль расходования денежных средств и многих других.

На компанию, являющуюся Техническим заказчиком, возлагается решение всех основных задач, связанных с управлением градостроительными, проектировочными и строительными процессами, а также организацией эффективной совместной работы всех их участников. Технический заказчик также организует технический надзор, который заключается в контроле качества строительства и соблюдения сроков реализации проекта.

Технический заказчик - это один из важных участников строительного рынка, потому что он ведет многоплановую работу, посильную только специалистам с многолетним опытом. При этом нужно понимать, что ни в одном учебном заведении не учат на такую специальность, и все берущие на себя обязанности по осуществлению функций Технического заказчика получают нужные навыки на практике в течение многих лет работы.

Технический заказчик в строительстве - это полноправный субъект строительной отрасли, который был признан таковым совсем недавно. Официальное закрепление понятия в документах произошло в 2011 году. Гражданский кодекс пополнился определением, в соответствии с которым Техническим заказчиком называется компания или физическое лицо (действующее на профессиональной основе), наделяющееся Застройщиком соответствующими полномочиями и получающее возможность действовать от его имени. Гражданский кодекс одновременно с этим определяет, что Застройщиком и Техническим заказчиком может быть одно лицо.
Такая схема реализуется в случаях, когда первый отказывается от привлечения сторонних профессионалов и сам выполняет необходимую здесь работу.

Задачи, решающиеся на практике Техническим заказчиком

Технический заказчик на первом этапе принимается за подготовку предпроектных и проектных документов, он же управляет проектом, пока тот разрабатывается и согласовывается. На его плечи ложится организация эффективного взаимодействия всех задействованных в процессе сторон:

инвесторы (заказчики);
проектировщики;
подрядчики;
выдающие нужные разрешения контролирующие органы.

Техническим заказчиком соблюдаются те интересы, которые имеются у каждой из сторон, и одновременно с этим он обеспечивает сдачу объекта в установленные сроки. Естественно, обязательно нужно следить за соответствием проектным и нормативным документам.

Работа начинается с того, что выделяется участок под застройку с утвержденным для него градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ).

Когда разработка и согласования архитектурно-планировочной концепции завершены, нужно оформить технические условия для того, чтобы объект был подключен к инженерным сетям. Тот, на кого возложено исполнение функций Технического заказчика, должен помимо получения этих документов подтвердить действие всех оформленных ТУ в различных эксплуатирующих организациях. Оказание услуг Технического заказчика заключается, в том числе, в налаживании контакта с организациями, которые поставляют на объект:

электричество;
воду (и отводят канализационные стоки);
тепло;
газ;
радиосигнал;
телефонную связь;
наружное освещение и так далее.

Когда все эксплуатирующие организации будут пройдены, Технический заказчик займется подготовкой тендера для подбора проектировщика . В единый комплект здесь собираются все необходимые документы, среди которых: Технический заказчик

ТУ для подключения инженерных коммуникаций;
градостроительный план на застройку участка;
архитектурная концепция, имеющая привязку к участку;
геоподоснова и прочее.

Техническим заказчиком в строительстве производится заключение договора с подобранным проектировщиком, в котором указываются сроки выполнения требующихся работ. Созданный проект согласовывается в архитектурном и прочих департаментах. Помимо этого, в отношении проекта проводятся различные экспертизы, в том числе, относительно его пожарной, промышленной и экологической безопасности.

После полного согласования проекта быстровозводимого здания система единого Технического заказчика осуществляет его передачу Инвестору. Инвестор или Технический заказчик по поручению организовывает тендер, в рамках которого подбирается подрядчик, а также поставщики оборудования и строительных материалов. На данном этапе обязанности Технического заказчика в строительстве заключаются в том, что он готовит материалы к конкурсу и проводит конкурс.

Когда проект разработан и определены лица, ответственные за его выполнение, Технический заказчик начинает работать над оформлением разрешения на строительство. Документы на земельный участок должны подтверждать то, что он отводится под строительные работы. На период выполнения строительных работ городские эксплуатационные службы должны разрешить пользоваться действующими коммуникациями. Кроме этого, необходимо производить согласование работ, которые будут вестись в местах, где находятся:

воздушные линии электропередач;
различные инженерные сооружения;
подземные коммуникации.

На Техническом заказчике по определению лежит ответственность за решение всех вопросов, связанных с сопровождением выпуска градостроительной документации, проектирования и строительства.

Строительный процесс и ответственность Технического заказчика

Технический заказчик при ведении строительства быстровозводимого здания осуществляет контроль и технический надзор. Проверкам подвергаются не только качественные показатели использующихся материалов и конструктивных элементов быстровозводимого здания, но и исправное состояние применяющегося оборудования. На руководителе службы Технического заказчика лежат инспекторские функции, он следит за объемом выполненных работ, сроками их реализации, расценками и качеством.

По завершении строительства заканчивается и работа Технического заказчика. Он подготавливает документацию, которая нужна для того, чтобы объект был принят и введен в эксплуатацию. Технический заказчик передает своему нанимателю всю ту документацию, которая потребуется, когда он будет регистрировать свое право собственности. Сюда включаются, помимо прочего, документы БТИ и бумаги, подтверждающие гарантийные обязательства.

Выполнение функций Технического заказчика включает в себя особый момент, направленный на контроль того, как расходуются выделенные Инвестором денежные средства. Здесь подразумевается, что выполняются следующие действия:

с подрядчиком и субподрядчиками согласовывается цена строительства;
проверяются те счета, которые были предъявлены к оплате за выполненные работы;
контролируется расход средств и его соответствие утвержденной смете;
отслеживается достоверность документации бухгалтерского учета;
своевременно готовятся отчеты технического заказчика относительно расходования выделенных денег.

Для чего Инвестору нужен Технический заказчик

Бытует мнение, что Инвестору договор на услуги Технического заказчика нужен только в том случае, если речь идет о большом единичном проекте. При необходимости управлять крупным долгостроем внутри компании создается своя структура службы Технического заказчика. Конечно, эта схема продолжает использоваться, и у серьезных игроков на рынке нередко существует внутренний Технический заказчик. Но все же эта практика считается уходящей, и Инвесторы, реализующие проекты любых масштабов привлекают сторонние организации, с которыми подписывается договор оказания услуг Технического заказчика.
Привлекающий Технического заказчика Инвестор рассчитывает на то, что передаст ему управляющие функции, и в то же время будет получать помощь в виде консультирования. В договоре на функции Технического заказчика может указываться, что он берет на себя и полное сопровождение проекта, и только отдельные его этапы.

Инвестор должен начать строить отношения с Техническим заказчиком в самом начале реализации проекта, когда еще оформляются различные заключения и проводятся согласования. От плотности вхождения Технического заказчика в проект зависит, насколько успешно он будет оптимизирован в будущем, а также сколько денежных средств и времени будет сэкономлено.

Помимо перечисленного, Технический заказчик занимается решением достаточно сложной задачи, связанной с налаживанием взаимодействия между Проектировщиком и Инвестором. На первом этапе здесь нужно выяснить пожелания Заказчика, чтобы затем их правильно сформулировать и донести до архитектора. Занимающиеся проектированием специалисты тоже могут контактировать с Инвестором. Они излагают свои мысли на специфическом языке, поэтому их нужно формулировать понятными фразами для людей, имеющих лишь поверхностное представление о технологиях строительства.
На Технического заказчика в процессе проектирования накладывается задача по учету интересов всех участвующих сторон, а также отслеживания того, чтобы их действия находились в существующих рамках.

При оплате установленной стоимости услуг Технического заказчика предполагается, что в нее входит, в том числе, предоставление требующихся консультаций Инвестору. Здесь по любому вопросу даются наиболее полные разъяснения, потому что финансирующая капитальное строительство сторона обычно не обладает необходимыми знаниями в этой области.

Естественно, приходится фиксировать увеличение расходов Инвестора на величину стоимости Технического заказчика, однако результатом этих дополнительных вложений всегда является значительная экономия. Одним из итогов централизации функций Технического заказчика становится правильная организация процесса выпуска документации, проектирования и строительства, на каждом из этапов которого не возникает непредвиденных затрат.

При выполнении строительных работ регулярно появляются самые разные нюансы, провоцирующие нарушение утвержденных ранее сроков и бюджетов. На Технического заказчика возлагается задача по разрешению всех этих сложных ситуаций в ключе, который приведет к наименьшему перерасходу вкладываемых Инвестором средств. При этом уменьшение непредвиденных расходов не является здесь единственной целью. Все подобные вопросы должны решаться по возможности максимально оперативно, потому что сорванные сроки строительства нередко приводят к еще большим потерям.
Часто при реализации проекта проявляются такие его особенности, которые заставляют серьезно пересматривать всю стратегию развития и производить переработку проектной документации. Застройщик, привлекающий Технического заказчика, столь глубоко погружающегося в проект, получает не только доверительного партнера, но и настоящее доверенное лицо, которое представляет его интересы на стройплощадке.

Деятельность Технического заказчика на этом этапе заключается в том, что он:

отслеживает, в полном ли объеме выполняются работы и не происходит ли при их проведении нарушений качества;
следит за эффективностью расходования финансовых средств;
в итоге определяет сохранение проектом его рентабельности на каждом из этапов реализации.

Положение о Техническом заказчике определяет перечень его обязанностей, который предполагает не только наличие у него знаний в области строительства. Технический заказчик является еще и профессиональным менеджером, способным к организации любого строительного процесса и проведению любых сложных переговоров.